[ 发布时间： 2021-01-15 08:44 来源： 昆明日报]
2020年12月的昆明，土地市场迎来了“井喷”。12月16日4宗土地成交，12月17日11宗土地成交，12月18日成交19宗地块，12月21日又有18宗土地成交……万科、俊发、华润、中海、金茂、中南、阳光城、大华、龙湖等一大批省内外知名房企纷纷出手在昆拿地，甚至出现了1宗住宅用地14家房企争抢，110轮竞价的久违现象。据统计，去年12月昆明超百宗土地集中入市，挂牌总面积约5000亩。土地市场的热闹，无疑给冬日的昆明房地产市场添了一把火，也给2020年昆明房地产市场画上一个圆满的句号，预示着2021年一个似乎更加明亮的开始。
1“V”字形反弹
去年昆明楼市注定是不平凡的一年。先是因为疫情跌至低谷，后随着疫情的控制经济逐渐复苏，再到年底土地市场的火爆成交，呈现出一个V字形的反弹。
2020年2月，突如其来的疫情，让昆明楼市一度跌到谷底，疫情影响下，工地停工、售楼部关门，楼市陷入寒冬。
为保障房地产市场平稳健康发展，昆明市相继出台了多项政策，从多个方面优化审批流程，减轻企业负担，缓解购房者压力，推动地产企业复工复业。
2020年2月16日，市政府发布《支持企业有效应对疫情稳定经济增长若干政策的通知》。其中提出，对已招拍挂获得土地尚未交纳尾款的房地产开发项目可由企业申请缓交，缓期最长不超过60天。对已招拍挂获得土地的城中村改造项目，需交纳外挂保证金的，可申请缓交或与辖区政府商定履约保证、担保等方式，缓期最长不超过60天。
在疫情初期，“可缓交土地尾款”“城中村改造项目外挂保证金可缓交”等针对房地产的实质性内容，缓解了房企资金压力、释放保障房地产市场平稳发展的积极信号。
针对各个房企建筑工地无法复工的主要原因在于人员不齐、建筑材料缺乏、防控物资不到位等，昆明市住房和城乡建设局积极采取了一系列措施，帮助解决企业困难。甚至协调车辆赶赴四川自贡、南充接回“春之眼”项目职工返岗复工。
进入4月，疫情形势好转，为进一步支持房地产开发企业复工复产，保障房地产市场平稳健康发展，昆明市政府办公室4月17日发布《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》共有11条，分别对调整土地出让价款、城市基础设施配套费缴纳期限、实行容缺受理审批、合理确定工程周期、优化商品房预售许可审批、大力推行网上审批服务、减免缓缴企业税收、做好受困企业金融支持、发挥住房公积金支持作用、加强房地产行业监管、文件执行时限等方面进行了明确。
昆明全方位推动房地产市场的稳步发展，给购房者和开发商吃下了“定心丸”，企业加速了开发进程。
新规优化了商品房预售许可审批。提出商品房预售许可按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，7层及7层以下建筑形象进度达到正负零，7层以上建筑形象进度达到3层的，方可申请办理商品房预售许可证。
在新的预售证审批政策推动下，楼市供应端率先复苏。4月昆明市主城五区发放预售证65个，比3月增加了46个。商品房供应量达到209.2万平方米，同比上升43.99%；5月发放预售证53个，继续保持高增长态势，6月开始恢复至疫情前期水平。1至7月的商品房供应量同比增加13.5%，可以说，疫情给楼市带来的直接负面影响已经基本消除。
此后，昆明加大区域性国际中心城市建设步伐，一批重点项目陆续开工建设，不断完善基础设施，提升城市宜居水平，城市投资潜力不断提升，带动了楼市一路呈平稳发展态势。
7月商品房供应146万平方米，成交174万平方米；8月商品房供应292万平方米，成交170万平方米；10月商品房供应126.53万平方米，成交162.74万平方米；11月商品房供应218.69万平方米，成交162.25万平方米。
据统计，2020年1至11月昆明市供应商品房2298.64万平方米，销售1348.78万平方米，相比2019年月均供应量和月均销售量分别增长23.67%和增长22.27%。其中，住宅供应及成交方面，1至11月供应商品房住宅1496.69万平方米，销售1151.25万平方米，相比2019年月均供应量和月均销售量，分别增长41.28%和23.95%。
昆明去年1至11月“摸底考”交出的良好成绩单，无疑是对全年成绩的肯定。
2 “稳”字主基调
2020年是“十三五”收官之年，昆明按照楼市调控“房住不炒” 的主基调，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，楼市投机性需求渐次离场，住宅回归居住本源。在做好商品房供应的同时，还加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房，引导房地产功能偏向于解决民生问题。
在去年计划完成179个老旧小区改造的基础上，为进一步改善居民生活环境和居住条件，不断提升居民幸福感，今年又迅速启动了2020年纳入中央补助支持老旧小区改造计划，计划改造面积200万平方米，涉及224个老旧小区36364户。通过从补齐公共配套设施、进行排水整治、房屋防水措施、楼道墙面粉刷、水电一户一表改造等这些与市民生活相关的内容入手，着力解决老旧小区住房难点。
此外，为加强老旧小区改造后规范管理，昆明市尝试创新多种方式推进老旧小区物业服务覆盖和业主自治管理，如今一批老旧小区重拾品质，昔日的“脏乱差”小区渐换新颜，居民们对家园重新生出发自心底的热爱。
针对城中村问题，为不断完善城市功能、改善城市形象、提升城市品质，彰显昆明城市特色魅力，2020年9月25日昆明市委、市政府召开全市城市更新改造工作推进会，发布了《昆明市城市更新改造行动计划》。提出“3年全面启动、5项任务分解、4种类别推进、5年完成改造”，力争完成纳入计划的城市更新改造项目。本轮城市更新改造行动计划，既是对城中村、旧小区、旧厂区群众居住条件改善的一次大攻坚，也是改善和提升昆明城市形象的一次大契机，更是昆明城市高质量发展的一次大跨越。
3 “严”字强监管
房地产业快速发展的同时，一些问题及不足也暴露出来。为加强行业监管，从源头上防范烂尾楼等带来的楼市风险，去年12月1日昆明市出台《加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》，对昆明市主城中心区范围内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支出、使用均进行监督管理。在项目完成之前，资金只能用于支付项目的工程款、建筑材料、辅助设施等款项、法定税费和到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5%，用于支付办公和管理费用。
商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用原则，最重要的作用是能够有效预防开发商卷款跑路的行为。对于购房者而言，这份《通知》相当于为买房加上一把安全锁。
房地产中介，是全市房地产业发展的一面镜子。为规范房地产中介管理，昆明市积极开展房地产中介行业乱象专项整治，出台配套政策，健全行业管理制度，规范中介机构经营行为和从业人员服务活动。健全全市房地产中介行业信用体系，通过建立房地产中介服务机构及其从业人员信用档案，利用信用评级、“红黑榜”等方式，规范中介机构行为，提升从业人员执业水平。
2020年12月16日下午，昆明市房地产开发与经纪协会宣布了房地产经纪行业诚信系统——2020年度三星级、四星级单位名单，并颁发了星级公示牌。全市共有32家房地产经纪机构获得行业诚信评价系统三星及三星级以上评价。其中，四星级有9家，三星级有22家。
在为各星级企业颁发的星级公示牌上，增加了二维码。市民只要扫码，就可以进入“昆明房地产经纪行业诚信系统”，了解到企业的登记信息，包括违规通报、表彰通报、下属机构、经纪人名单、交易纪录等内容，查看企业的诚信档案。
专家视角
昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈：
因城施策精准调稳市场
“2020年是昆明房地产市场格外艰难的一年，随着国家‘新基建’政策的提出，在‘房子是用来住，不是用来炒’的总基调指导下，昆明因城施策，推出楼市救市政策和调控政策，确保房地产市场平稳健康发展，表现亦超预期。”昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈认为，去年疫情突袭下的昆明房地产市场调控紧抓不松，展现出了强大的防险能力、抗压韧性和发展活力。
“我们看到，疫情冲击之下，昆明相继出台的两大救市政策和两大调控政策更显灵活。上半年从土地出让款、基础建设费、公积金贷款、工期调整等多方面减轻了房企负担，从下调房贷利率，缓解了购房者压力，推动了房地产市场复工复业；下半年‘三道红线’成为融资监管的分水岭，收紧对房企预售资金的监管，保证了建设资金链，规范了房地产市场，促进了楼市平稳发展，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长。”邓晓盈表示，政策下的昆明房地产市场在短痛后持续复苏转变，主要体现在上半年楼市开启了全面的线上营销，下半年则恢复了停止4年的房交会并升级为住博会，内涵和外延均做了相应的延伸。
面对2020年新的经济社会形式，行业发展动向和市场要求，邓晓盈还提到代表房企投资布局更倾向于有多元支撑的高能级城市和产品。“去年以来，全球化竞争逐渐成市场主流，昆明房地产企业在进行项目营销时，特别强调云南在‘一带一路’及RCEP中的作用，特别强调昆明在国家自由贸易区和滇中新区的地位；其次，昆明房地产产品绝大部分跟文旅、康养、轨道物业紧密结合，改善需求加速人们对美好生活环境关注度的提高；因疫情原因，去年房地产市场以本省为主、外地为辅，本省中改善型和理智型客户对产品提出更多要求，升级转型步伐不断加快；房企在政策的刺激下，已步入提升自有资金实力及专业产品打造能力、项目运作能力、同行业竞争能力、市场影响力、联合项目发展能力等方面的竞争整合格局中。”
“总体来说，2020年整个社会联动推动了房地产行业的持续健康稳定发展。政府积极发挥计划引导作用，房地产市场更有指向性、更具开放性，不少房企在逆袭中寻求自我突破，消费者与房企产品逐渐高度吻合，最终交出一份上佳成绩单。”邓晓盈最后表示。记者甄燕报道
云南财经大学不动产投融研究中心主任周大研：
昆明楼市从“需求时代”
进阶“品质时代”
展望2021年昆明楼市，云南财经大学不动产投融研究中心主任周大研认为，在产品方面，三房仍是主力，购房成本或将再提高，小区内部环境打造将是产品力升级要素。具体来看，周大研预测刚需和刚改仍然是今年昆明市场的购房主力，80平方米至120平方米面积段也将是稳定的销售主力。
“消费者经历了疫情，想要住好房子，比如面积更大、绿化更高、密度更低，还有很多社区服务的想法会更强烈。于是，‘绿色’与‘科技’成为当下房产圈流行的话题，住房消费升级也按下了快进键。”周大研表示，如今房地产迎来行业转型升级风口，房地产企业的增长方式也正在由偏重速度规模向注重效益进行转变。伴随可持续发展理念的普及，房地产企业自主探究环保效益提升和绿色发展的能动性增强。
周大研强调：“房子终究要回归住的本性，高品质住宅一定是房地产行业发展的一个方向。”但他同时也指出，目前“高级”的住宅项目，在整个市场中还相对“小众”，购房者的接受程度还有待进一步提升，未来还需要开发商尽快转型升级，推出更多高品质产品，满足多种购房需求。
周大研认为，居住需求的升级能推动产品品质的提升，在当下整体市场平稳的情况下，不少房企着眼于产品品质的提升，不是在竞争红海里拼价格，而是拼“气质”。
“当下的购房者愈加理性，特别是进入后疫情时代，市场越来越成熟，价格战之外，购房者更看重高品质的产品。”从“有住的”到“住得好”，房地产行业的竞争已经逐渐切换到产品和服务方面。周大研建议房企要加快适应居住升级的需求，提升住宅产品的品质。（昆明日报 记者何文静 吴劲松 ）
